Застройщики начинают продавать дома еще на этапе котлована или возведения части этажей. Реклама строящихся объектов недвижимости обязан соблюдать жесткие требования ФАС РФ, предъявляемые к рынку, который использует финансовые вложения людей, в том числе в сфере долевого участия в стройке.
Реклама подобного типа регламентируется федеральными законами:
- «О рекламе», приравнивающим рекламные объявления о долевке к финансовым услугам (38-ФЗ, ч. 7-9, ст. 28);
- «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», с учетом изменений от 2017 г., не разрешающим рекламировать любые строящиеся объекты, если они финансируются с привлечением средств дольщиков, но не имеют заключения органов контроля ФАС по соответствию предоставляемой проектной декларации нормам законодательства (214-ФЗ).
Реклама квартир в строящихся домах, использующих заемные средства, в обязательном порядке должна:
- информировать о месте публикации декларации по проекту (например, на веб-сайте);
- содержать официальное наименование застройщика либо коммерческое название объекта.
ФАС РФ разъясняет: с момента вступления в силу с 26.12.20016 г. поправок к закону рекламодатели имеют право выбирать, какую именно информацию о застройщике публиковать в рекламном объявлении. Можно указывать общее название или отдать предпочтение коммерческому обозначению, указывающему на индивидуализированный объект строительства. Например, жилые высотные или многоквартирные дома могут обозначаться по названию ЖК.
Использовать коммерческое (индивидуализированное) обозначение разрешается лишь при указании двух условий одновременно:
- коммерческое наименование, приведенное в соответствие с проектной документацией, призвано индивидуализировать застройщика либо возводимый им объект;
- проектная декларация обязана своевременно публиковаться застройщиком, отвечая требованиям закона.
Реклама строящихся жилых домов, подразумевающая участие дольщиков, без точной информации о месте, где размещена проектная декларация и данные застройщика, нарушает ФЗ.
Распространение рекламы строящихся домов запрещается, если рекламодатель не предоставляет:
- разрешительные документы на ведение строительства;
- государственные регистрационные права собственности, а также аренды или субаренды, распространяемые на земельный участок, отведенный под стройку;
- заключение, подтверждающее выполнение требований Закона № 214-ФЗ по публикации проектной декларации и полноты информации о компании-застройщике.
В обязательном порядке все указанные в рамках Закона требования удостоверяются органами исполнительной власти, на которые возложено проведение работ по госконтролю и надзору за процессом строительства строительных объектов долевого участия, для которых первый договор о долях заключался после 1.1.2017 г.
При нарушении законодательства ответственность делится между рекламодателем и рекламораспространителем, который должен проверять самостоятельно информацию, публикуемую в рекламном объявлении. Недобросовестные рекламодатели могут закладывать сумму штрафов заранее в бюджет. Рекламораспространитель же, поверив такому рекламодателю, вынужден выплачивать штраф из своих доходов. Административный штраф для должностных лиц составляет 4–20 тыс. руб., для юридических – 100–500 тыс. руб.
Готовя объявление, например, о рекламе «дом сдан», следует учитывать, что ФАС считает отсутствующей информацию, которая размещена так, что ее невозможно прочитать. Некоторые рекламные модули содержат нечитаемый шрифт (мелкий или использующий плохое цветовое сочетание, сливающее текст с картинкой) о проектной декларации и застройщике. При этом формально все необходимые в рамках закона данные в нем присутствуют. Такая реклама признается недобросовестной, вводящей потребителя в заблуждение и искажающей требования Закона.
